Theo quy định mới, việc huy động vốn chỉ được tính từ khi chủ đầu tư có quyền sử dụng đất. Quy định này sẽ góp phần giảm rủi ro khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. (Ảnh Ninh Toàn)

Nhà đầu tư không có quyền bán nhà

Theo dự thảo Nghị định, nhà đầu tư sẽ không được phép bán nhà mà quyền bán nhà thuộc về chủ đầu tư. Nếu nhà đầu tư muốn lấy sản phẩm nhà ở, có thể sử dụng lợi nhuận từ việc góp vốn để mua lại từ chủ đầu tư.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam lý giải: Quy định này để tránh những trường hợp xảy ra rắc rối, kiện tụng như thời gian qua.

Nhiều nhà đầu tư khi góp vốn nhưng chưa thực hiện đầy đủ điều kiện thủ tục đã vội bán nhà lúc dự án chưa hoàn thành. Trong khi đó, tiền thu được của người mua nhà đã được nhà đầu tư dùng vào việc khác. Khách hàng đến đòi nhà của nhà đầu tư thì họ lại không có quyền bán nhà. Khách hàng quay ra đòi chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư không bán cho khách hàng, không cầm tiền của khách hàng thì không thể có cơ sở để xử lý.

Thông qua quy định này, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cũng khuyến nghị: Ngân hàng không nên cho vay để góp vốn đầu tư nhà ở, chỉ nên cho vay khi khách hàng ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.

Hay nói cách khác, ngân hàng nên khuyến khích cho vay đối với các chủ đầu tư. Còn việc huy động vốn từ các nguồn lực xã hội, hãy để chủ đầu tư huy động vì họ có quyền sử dụng đất, có giấy phép đầu tư một cách chắc chắn.

Trong trường hợp ngân hàng vẫn tiếp tục cho vay để góp vốn đầu tư vào các dự án BĐS thì vấn đề nằm ở chính ngân hàng có chấp nhận việc thế chấp hợp đồng góp vốn của nhà đầu tư hay không, nếu như nhà đầu tư không có tài sản khác thế chấp.

“Việc đi vay để góp vốn đầu tư vào dự án xây dựng nhà ở là vô nghĩa, nếu như ngân hàng không yêu cầu nhà đầu tư thế chấp bằng tài sản khác khi vay vốn”, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nói.

Như vậy, cũng sẽ không có chuyện nhà đầu tư hay những đối tác của nhà đầu tư có quyền bán nhà hoặc giao nhà đó cho ngân hàng phát mại tài sản để thu hồi nợ, ngay cả khi dự án không có lợi nhuận hoặc chủ đầu tư gặp khó khăn trong tiêu thụ sản phẩm.

Chủ đầu tư huy động vốn khi có quyền sử dụng đất

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cũng cho biết: Chủ đầu tư là người được cấp phép xây dựng, là người được cấp quyền sử dụng đất cho toàn bộ dự án và có đủ tư cách pháp nhân để được nhận sổ đỏ, theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Việc góp vốn cho dự án chỉ được tính từ khi chủ đầu tư có quyền sử dụng đất. Như vậy, bản thân chủ đầu tư phải có đủ tiền để đền bù, giải phóng mặt bằng, sau đó mới được phép huy động vốn. Các hình thức góp vốn nhằm huy động vốn của chủ đầu tư có thể kể đến như góp vốn theo hình thức liên doanh liên kết, góp vốn theo hình thức cổ phần, góp vốn theo hình thức hợp tác kinh doanh.

Do đó, việc nhà đầu tư trả tiền theo hợp đồng cho chủ đầu tư, tức là khi nhà đầu tư đã ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và nhà đầu tư bắt đầu nộp tiền thì sẽ không gọi là góp vốn.

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng: Chúng ta vẫn hay coi thể thức này là huy động vốn, nhưng thực tế nó là một thể thức thanh toán, với các hình thức thanh toán như thanh toán trả trước, thanh toán chậm, thanh toán một lần…

Vì vậy, các cục thuế địa phương có thể coi thể thức này là doanh thu của chủ đầu tư là đúng, doanh thu trong 3-4 năm. Từ đó, các cục thuế tính thuế thu nhập tạm tính đối với doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp không nộp, có thể bị áp mức nộp phạt với lãi suất 0,05%/ngày.

Cao Thanh Nga